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这个服务中国超5亿人行业开始变革新方向在哪?问问这104家上市企业上海占6家

  2019-01-19 本站

关键词:那家公司

  在人们的传统印象中,小区物业等同于“保安、保洁、保修、保绿”。物业能提供更多服务吗?不妨从行业“领头羊”身上寻找答案。

  今天,复旦大学城市发展研究院、复旦大学中国城镇化研究中心发布《2018中国物业服务价值创新研究报告》。《报告》梳理发现:今年我国上市物业企业达104家,服务内容远超“四保”,涉及到社区商业、餐饮、医疗、金融,甚至资产运营、旅游咨询等多领域。“最具综合竞争力”上市物业企业前三名分别是:万科物业、绿城物业和四川嘉宝资管。

  截至目前,我国共有超10万家物业公司,服务人群超5亿人。物业行业整体处于初步发展阶段,服务简单粗放。在互联网、物联网、大数据和人工智能的影响下,行业正在发生变革。广大物业公司需要对标谁?

  复旦大学城市发展研究院院长梁鸿将答案指向了上市公司。他说:“上市物业企业的市场敏感度高,具有强烈的创新意识,加上受到资本驱动,容易成为行业引领者,对整个行业发展有牵引作用。”研究分析结果显示,截至今年上半年,我国上市物业企业达到104家。数量只占全行业0.9%,而总营业规模占比高达10%,管理规模近15%,人员管理效率比行业均值高7.6%!

  近年来,上市物业企业数量逐年、显著增多。104家企业当中A股上市占31家,H股上市11家,新三板上市62家。总量较2016年增长了5.05%。

  但分布出现明显不均衡,主要集中在广东、北京、浙江、江苏、上海等发达省市。其中,广东的上市物业企业数量最多,共24家、占比23%。“部分原因在于,广东省的物业行业发展比较早。我国的物业管理行业起步于此,全国第一家专业物业管理公司就诞生在深圳。”《报告》主编、复旦大学中国城镇化研究中心主任张年表示。

  中国物业管理协会会长沈建忠表示,物业服务业转型发展趋势是产业集中、科技含量和服务质量提升,但是缺乏对具体转型措施的总结归纳。

  如果转型,路在何方?《报告》创设了“中国物业服务价值创新指数”,通过“指数 ”对上市物业企业2017年的表现进行“体检”。

  “指数”涵盖五大维度:“经营业绩”“市场价值”“技术创新”“服务创新”“商业创新”,共有22个二级指标、132个三级指标。综合评估来看,我国最具综合竞争力的上市物业企业前三分别为万科物业、绿城物业和四川嘉宝资管。

  从“经营业绩”来看,我国上市物业企业近年来的转型升级成效明显。单位面积盈利——每平方米月营收从 2015年的1.95元,提升到2017年的3.63元。

  根据“市场价值”分析发现,2017年,我国上市物业企业市值平均上涨8.42%,表现良好。相比美国仍有差距:同年,美国物业相关上市公司市值是我国的近7倍。

  从“商业创新”角度而言,从去年以来,越来越多的公司通过并购或设立子公司的方式打造服务平台。比如,绿城服务在去年10月收购了拥有近300家便利店的“好邻居”。去年1月,东方物业的科技部独立出来成为控股子公司,专注拓展互联网社区的业务。

  根据“服务创新”维度分析,2017年上市物业企业的主要增值服务包括商业、租赁、餐饮、医疗、咨询社交等,其中商业服务的占比达到30%。

  同时可以发现,我国超过一半的上市公司没有开展任何增值服务。“相比国外同类企业,我国的大部分物业仍停留在提供‘四保’基础服务阶段。90%的收入来自基础服务,渠道单一。”张年说,相比国外,“我国物业行业产业附加值较低,有巨大的转型空间” 。

  《报告》显示,美国物业行业产业发展相对成熟、附加值较高。一方面,行业高度细分,物业企业中甚至有专门的洗衣公司、除螨公司。此外业务范围广,基础服务收入只占到三成,其余全部来自增值服务。如美国排名第一的物业管理公司世邦魏理仕,管理范围已经延伸到医疗、IT、教育、证券等。

  技术创新将推动行业整体转型。根据“技术创新”分析,今年将有65%的上市物业企业将采用技术手段转型,其中4%将建设智慧社区。

  目前,104家上市物业企业中,有3%已经完成智慧社区建设。23%布局了O2O系统。但仍有32%的企业没有信息系统。

  《报告》还显示,今年共有28家上市物业企业拥有专属APP客户端,这些公司的毛利率较去年提供1.09%。而没有APP的公司,毛利率和去年持平。

  “市场价值”,包括总市值水平及相对增长、相对估值溢价水平、累积分红比例。

  “商业创新”,包括业务增值驱动力、商誉价值、净资产收益率水平、单位员工产值。

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